Macrovisie: Huizenmarkt VS op punt van breken

We kijken al enige tijd naar de afgestrafte Amerikaanse bouwbedrijven maar met de nu rap dalende Amerikaanse huizenmarkt, is het daarvoor nog te vroeg.

Sowieso mogen de waarderingen van die bouwers nog wel even wat lager voordat dat de katalysator kan zijn voor een tegenreactie.

Homebuilder sentiment

Het Amerikaanse homebuilder sentiment daalde voor de tiende maand op rij in oktober. Bouwers waren nog nooit zo pessimistisch de afgelopen tien jaar, even afgezien van de twee coronamaanden begin 2020.

Ook de subindex voor Future Sales ziet er slecht uit en staat onder het niveau van de Covid-low.

7% hypotheekrente

Het gaat vooral om de hypotheekrente. De 30-jarige rente is nu gestegen tot boven de 7%. Dit is het hoogste niveau in meer dan 20 jaar. Bovendien is de stijging in deze rente, 400 basispunten in minder dan tien maanden, zo extreem dat het elke potentiële koper afschrikt.

En met de housing affordability onder 100 punten – het niveau waarop een gezin met een mediaan inkomen precies genoeg verdient om in aanmerking te komen voor een hypotheek – hoeven we niet te verwachten dat die huizenkoper snel terugkeert.

Building permits

Dan de Building Permits, bouwvergunningen, en de verkoop van nieuwe huizen. Beide indicatoren staan significant onder hun piek. In het verleden werd dat vaak gevolgd door een recessie.

En dat is nog niet alles, de chart laat zien dat wanneer er een recessie is – die kans achten we 70% – de daling in de huizenmarkt vaak nog wat verder gaat.

Inventory overhang

De voorraad nieuwe huizen is snel gestegen en zou nog wel wat hoger kunnen in de komende maanden. En zoals zo vaak zal een groter aanbod gevolgd worden door een lagere prijs.

Wat te doen met huizenbouwers?

Historisch gezien herstelden de new home sales altijd snel nadat de Federal Reserve met haar renteverhogingen stopte. Daar zijn we echter nog niet, met waarschijnlijk nog vier rentestappen te gaan. Pas in maart verwachten we dat.

De Amerikaanse homebuilders handelen nu op een forward P/E ratio van 4.9, wat het laagste punt ooit is. Maar vergeet niet dat homebuilders zware verliezen lijden gedurende recessies en in die zin is een P/E ratio niet de beste maatstaf.

Bovendien prijzen analisten nog steeds winstgroei in voor deze sector voor de komende twaalf maanden. Dat lijkt echt een brug te ver.

Wat we wel mee moeten nemen in onze overwegingen is dat de winsten van deze sector gedurende de recessies van 2001 en 2020 nauwelijks daalden.

Als we kijken naar een andere maatstaf, de forward price-to-sales ratio, dan zien we dat de Amerikaanse huizenbouwers op een significant hogere waardering staan dan gedurende de vorige drie  recessies.

We denken dat de price-to-sales ratio zou moeten dalen richting 0.5 (0.75 momenteel) voordat deze sector op basis van waardering in aanmerking komt voor een herstelfase.

Hieronder zie je de Homebuilder earnings-per-share grafiek. Die ziet er vrij eng uit. De combinatie van een lagere vraag en dus lagere prijzen terwijl de bouwkosten hoog blijven betekent dat de winsten zullen dalen in de komende kwartalen.

Tot slot, gegeven de rentegevoeligheid van deze sector, mogen we verwachten dat deze sector voorlopig nog even een underperformance ten opzichte van de bredere markt zal laten zien.

Dat is al zo, maar de huidige underperformance van 10% lijkt nog aan de lage kant.

Conclusie

Het is nog te vroeg om al in te stappen bij de Amerikaanse homebuilders. De neergang in de Amerikaanse huizenmarkt is aan het intensiveren, wat het moeilijker maakt om te zien waar de bodem zal liggen.

Met de nog steeds agressieve Fed, hypotheekrentes op een 20-jarig hoogtepunt en een waardering die nog niet echt attractief is, blijven we voor nu nog even op onze handen zitten.

Deze column werd mede mogelijk gemaakt door Jeroen Blokland van True Insights.