Vastgoed geeft Koopsignaal
De iShares European Property Yield ETF, onze benchmark voor Europees vastgoed, geeft een koopsignaal. Deze tracker volgt een index die bestaat uit beursgenoteerde vastgoedbedrijven en Real Estate Investment Trusts (REIT’s) uit ontwikkelde Europese landen, exclusief het Verenigd Koninkrijk. Het huidige golden cross-signaal is op zich verrassend te noemen. Want de huidige coronacrisis brengt grote veranderingen teweeg.
Het lijkt erop dat veel capaciteit binnen kantoorpanden overbodig is geworden. Bedrijven lijken structureel over te schakelen naar meer thuiswerken. ABN Amro gaf dit gisteren al aan. Naast kantoorpanden veranderen ook de omstandigheden voor winkelvastgoed. Steeds meer grote warenhuizen hebben de deuren moeten sluiten in de afgelopen jaren. En ook ander winkelvastgoed heeft te lijden onder het veranderende winkelgedrag van consumenten.
Tevens zullen ook de woningmarkt en al het vastgoed rondom het thema recreëren en toerisme door de coronacrisis voor grote uitdagingen komen te staan. De grote distributiecentra waren de afgelopen jaren al de duidelijke winnaars en dat lijkt voorlopig niet te veranderen. Ondanks de uitdagende vastgoedmarkt geeft de Europese vastgoed ETF dus toch een koopsignaal. Op het eerste oog dus veel mitsen en maren. Echter, ook ons fundamentele kwantitatieve model geeft voor de Europese vastgoedsector de uitkomst “++”.
Relatief gezien is vastgoed goedkoop in verhouding tot het huidige renteniveau. Het huidige koersniveau van de tracker correspondeert ook ongeveer met het hoogste niveau voor het uitbreken van de kredietcrisis. Koerswinst is er op basis van een buy-and-hold strategie de afgelopen 13 jaar niet gemaakt. Wel duidelijk te zien in bovenstaande grafiek is dat de golden- en dead cross-signalen de eerste jaren veel betrouwbaarder waren dan de afgelopen 5 jaar.
Scherpe koersbewegingen wisselen elkaar af zonder dat de koers per saldo veel van zijn plaats is gekomen. Hoe waarschijnlijk is het nu dat het huidige golden cross-signaal een koopsignaal is die het begin inluidt van een grote opwaartse beweging? Het gevoel zegt dat het opwaarts potentieel zeer gering is maar de ratio, het Golden Crosses Beleggingsmodel, geeft als uitkomst kopen met de maximale score.
De ETF heeft als zwaargewicht Vonovia waarbij Deutsche Wohnen een goede tweede is. Op gepaste afstand volgt het aan Euronext Amsterdam genoteerde Unibail Rodamco Westfield. Een belegger in het laatst genoemde bedrijf heeft de afgelopen 5 jaar weinig plezier gekend.
Zo noteerde Unibail Rodamco 5 jaar geleden nog rond de EUR 250 en nu iets boven de EUR 60. Derhalve een forse aderlating. Het spreiden via een vastgoedfonds of -tracker laat in ieder geval zien dat risico’s beter worden gespreid.
Uit bovenstaande tabellen van de website van iShares blijkt de globale verdeling van de sector, zowel geografisch als per deelgebied. Het zwaarste gewicht ligt bij Duits vastgoed en de zware weging van vastgoed holdings & -ontwikkeling zegt op zich niet veel over de spreiding per deelgebied.
Vonovia met haar weging van ruim 20% zal dus zeker tot de holdings & ontwikkelingssector behoren. Hoewel het een Duits bedrijf is, hebben zij ook een behoorlijk grote portefeuille in Zweden en Oostenrijk. Met ongeveer 400.000 appartementen zijn zij grotendeels actief in de woningmarkt.
Europees vastgoed geeft als eerste grote vastgoedregio een golden cross-signaal, maar de VS en Azië lijken de komende dagen met hun koopsignaal te volgen. Het is daarom zeer waarschijnlijk dat ook de wereldwijde vastgoedbenchmark, de iShares Developed Markets Property Yield ETF, nog deze week een koopsignaal geeft.
Hoewel vastgoedbeleggers over 2020 over het algemeen nog in de min staan geeft ons beleggingsmodel, in combinatie met de stand van de risico-indicator, aan dat met een hoge waarschijnlijkheid betere tijden gaan volgen.
