Werk aan de winkel?
Voor winkelvastgoedbedrijven (retail Real Estate Investment Trusts – REITs) in de VS en Europa begon 2019 bemoedigend, maar dit kan de steeds grotere barsten in de retailsector niet verhullen. Eigenaren van winkels, winkelcentra en grote winkelboulevards (malls) maken moeilijke tijden door. De afgelopen drie jaar zijn voor de meeste verhuurders van winkelvastgoed wereldwijd troosteloos geweest. Het koopgedrag van consumenten is veranderd, niet alleen door de opmars van webwinkels, maar ook door de digitale ontwikkelingen in bredere zin. Zo kijken consumenten die geld te besteden hebben bijvoorbeeld niet langer primair naar merknamen, maar blijkt dat zij zich meer en meer laten leiden door influencers op sociale media.
De structurele problemen waarmee de retailsector kampt, zijn voorlopig de wereld nog niet uit. Toch zullen veel beleggers zich twee dingen afvragen: wanneer is het een goed moment om weer in winkelvastgoed te stappen, gezien de forse koersbewegingen van retail REITs wereldwijd, en vanaf wanneer is het waarderingsniveau weer aantrekkelijk?
Koopwaardig
REITs die in regionale malls en winkelcentra beleggen, kennen al sinds 2015 vrij zware tijden. Retail REITs zijn in de afgelopen drie jaar dan ook duidelijk bij breder beleggende REITs achtergebleven. Dit weerspiegelt de wereldwijd zwakkere vraag naar winkelruimte, terwijl steeds meer winkelbedrijven het hoofd niet meer boven water kunnen houden. Dalende bezettingsgraden, hogere kosten om na faillissementen de leegstand op te vullen en lagere inkomstengroei zijn voor beleggers in REITs reden geweest om de retailsector de rug toe te keren, vooral in Europa en Noord-Amerika.
Figuur 1: Rendement van wereldwijde beursgenoteerde winkelvastgoedbedrijven versus alle beursgenoteerde vastgoedbedrijven
Bron: FTSE EPRA NAREIT, Bloomberg, per 31-12-2018. De waarde van uw belegging kan fluctueren. In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst.
Doordat belangen in winkelvastgoedbedrijven op grote schaal zijn afgestoten, lijken de waarderingen nu aantrekkelijk. De Europese index voor de retailsector is in drie jaar tijd met 45% gedaald en de vergelijkbare Amerikaanse index met 20%. Hierdoor bieden Europese vastgoedbedrijven momenteel een dividendrendement van 8,4% (Bloomberg, januari 2019) versus 5,3% voor Amerikaanse sectorgenoten. Deze niveaus zijn aantrekkelijk, zeker nu de rente op Amerikaanse tienjarige staatsobligaties tot circa 2,7% is gedaald.
Online winkelen
Zoals gezegd, hebben fysieke winkels (in zowel hoofdwinkelstraten als winkelcentra) door de meedogenloze concurrentie van e-commerce vrij beroerde jaren achter de rug. Veel retail REITs zagen de waarde van hun vastgoed dalen, terwijl de prijzen in andere vastgoedsectoren gestaag opliepen. In 2018 onderging het winkellandschap weliswaar enige verandering (de winst van sommige webwinkels zakte sterk in en giganten zoals Amazon kwamen onder druk), maar de groei van e-commerce is niet verflauwd.
De onlineverkoop varieert wereldwijd. De penetratiegraad is in Europa en Amerika aanzienlijk, maar er is nog volop ruimte voor groei. Het Verenigd Koninkrijk (VK) heeft een van de meest geavanceerde webwinkelmarkten en is wereldleider: 20% van alle consumentenaankopen vindt hier online plaats tegen 5,9% in Australië (UK ONS, november 2018; ABS, oktober 2018). In de VS was dit in het derde kwartaal van 2018 iets minder dan 10% (US Census Department). Gezien de ervaring in het VK is de ruimte voor verdere groei ten koste van fysieke winkels aanzienlijk.
Winkels sluiten
Een ander groot probleem waarmee winkelvastgoedbedrijven in veel landen worstelen, is dat het aanbod veel te groot is.
Figuur 2: Winkelruimte in m2 per hoofd van de bevolking
Bron: AT Kearney, The Future of Shopping Centres, 2018, BNPP AM, Swedish Trade and Investment Council, 2017
Het winkelaanbod is vanuit het perspectief van de consument het best in de VS. Toegegeven, de VS is een groot land en de situatie verschilt dan ook aanzienlijk per regio en stad, maar het aanbod in verhouding tot de omvang van de bevolking blijft opmerkelijk. Dit geldt overigens ook voor Canada en Australië. In Europa is het relatieve aanbod overigens veel geringer. Hieruit mag men echter niet concluderen dat vastgoedeigenaren in Europa minder problemen hebben. Belangrijke factoren zijn natuurlijk aard en locatie van het winkelaanbod, maar toch zijn de cijfers verhelderend.
Stof tot nadenken
Om de dalende bezettingsgraden in hoofdwinkelstraten en winkelcentra te verbeteren hebben vastgoedbedrijven hun toevlucht genomen tot allerlei kapitaalintensieve strategieën. Wanneer winkels sluiten, moeten eigenaren het idee dat het hele vastgoedobject of winkelcentrum in de problemen komt of dat andere huurders gaan vertrekken, van zich afschudden. Winkelsluitingen creëren namelijk ook kansen om panden te renoveren en vervolgens te verhuren aan modernere bedrijven die hogere huren betalen. Om ‘dode’ ruimte weer tot leven te wekken, is naast ingrijpende innovatie ook kapitaal vereist.
Deels in reactie op de toegenomen concurrentie richtten vastgoedbedrijven zich steeds meer op de levensmiddelen- en drankensector. Deze sector is echter de laatste tijd in zwaar weer terechtgekomen. Zo gingen in 2018 in het VK 24% meer restaurants failliet dan in 2017 (Bloomberg, januari 2019). Een andere sector waarop vastgoedbedrijven hun vizier richtten, was entertaiment & lifestyle. Aan het groeiende aantal restaurants in hun vastgoedportefeuille voegden ze bioscopen, fitnesscentra en kuuroorden toe, alsook casino’s en wedkantoren.
Sommige REITs zoeken de oplossing in een alternatief waaraan weliswaar een hoger prijskaartje hangt, maar dat wel een langer leven is beschoren: verdichting gericht op een consistent aantal bezoekers en hogere huren. Ruimte die leeg komt te staan nadat warenhuizen failliet zijn gegaan, vullen deze REITs nu op met hotels, appartementen en kantoren in plaats van sportscholen, restaurants of kleinere winkelformules.
Retail in therapie?
De koersen van winkelvastgoedbedrijven zijn in de afgelopen jaren wereldwijd gedaald. Dit duidt erop dat beleggers de huidige problematiek mogelijk voor een deel al hebben ingeprijsd. Ondanks de ogenschijnlijk lagere waarderingen zijn de vooruitzichten nog altijd niet rooskleurig. Of winkelvastgoedbedrijven het redden, hangt ervan af of zij de vereiste aanpassingen kunnen financieren. De marktpenetratie van online winkelen neemt wereldwijd waarschijnlijk verder toe, ondanks de tegenvallende resultaten van sommige webwinkels in het vierde kwartaal van 2018. De teloorgang van restaurantketens in het VK toont aan dat de oplossingen voor winkelleegstand niet altijd duurzaam zijn.
Kapitaalintensieve herontwikkeling en multifunctionele vastgoedontwikkeling lijken wel duurzame opties te zijn. Door het veranderende winkellandschap en de aanhoudende winkelsluitingen sinds 2016 is het kwaliteitsverschil tussen de boven- en onderkant van de winkelvastgoedmarkt al te groot geworden. Winkelvastgoedbedrijven moeten dan ook via herontwikkeling de kwaliteit en de mix van hun portefeuille verbeteren. Verdichting kost veel geld en slechts enkele bedrijven lijken hiervoor een voldoende sterke balans te hebben.
Men kan gevoeglijk aannemen dat wereldwijd de komende tijd meer winkels hun deuren moeten sluiten. Vastgoedbedrijven die goed gekapitaliseerd zijn en over een portefeuille van hoge kwaliteit beschikken, moeten echter in staat zijn om voor leegstand een nieuwe bestemming te vinden en zo de bezettingsgraad te verbeteren en uiteindelijk de nettohuuropbrengsten te vergroten.
Geschreven op 10 januari 2019
